2023. 9. 11. 17:04ㆍ카테고리 없음
천안 불당동 불당마을동일하이빌
1,203세대
총 21동
2004.08.02
용적률 209%
건폐율 18%
천안은 제가 처음으로 투자했던 지역이기 때문에 더 애착이 갑니다.
살기 좋은 도시라고 생각하기 때문에 다시 투자할 만한 곳이 있나 다시 찾아보게 됐어요.
21년의 불장을 지나 가격 조정을 받은 아파트들이 꽤 보이네요.
우선 천안 전체적으로 시장 상황이 어떤지 살펴볼게요.
1. 부동산 지인을 통한 시장 강도(불당동 + 인접 동)
1) 천안시 서북구
매매 지수 : 34
전세 지수 : -4
1-1) 백석동(21단지)
매매 지수 : 40
전세 지수 : -11
1-2) 성성동(7)
매매 지수 : 171
전세 지수 : 239
1-3) 쌍용동(41)
매매 지수 : -9
전세 지수 : -77
1-4) 불당동(43)
매매 지수 : 115
전세 지수 : 80
전체적으로 살펴보면 회복이 된 지역, 아직도 고전하고 있는 지역이 있지만
불당동과 성성동이 매매지수, 전세지수 100에 가까워져서 긍정적인 신호로 볼 수 있겠습니다.
불당동을 기준으로 주변의 호가와 최근 실거래가를 살펴보면 약간의 반등을 하고 있는 대장들의 모습을 볼 수 있습니다.
따라서 동일하이빌의 거주 조건이 괜찮다면 반등할 여지가 있지 않을까 기대해볼 수 있다고 생각합니다.
2. 2024년 천안시 입주 예정 아파트
우선적으로 투자를 할 때에 입주 물량에 대한 확인이 필요합니다.
서울의 아파트 투자는 입지가 절대적인 투자의 요건으로 작용되는 경우가 많지만
지방은 주변의 대체 입지들의 입주 물량이 몰리게 되면 전세가에 영향을 끼쳐 매매가가 움직이는 경우를 많이 경험했습니다.
따라서 투자하기 전에 먼저 입주 물량을 살펴보는데, 천안시 2024년 입주 물량을 살펴보면, 8,966세대로 적지 않습니다.
연별 입주량을 4,541로 예상하는데, 그 물량의 거의 2배가 공급될 예정입니다.
이 부분을 확인하고 포기를 해야하나 생각했는데, 위치를 살펴보니 가장 물량이 많은 한양수자인 에코시티의 위치가 눈에 띕니다.
천안이라고 생각하기에는 어려운 위치이기 때문에 이 3,200세대의 물량은 논외로 해도 괜찮을 것 같다는 생각이 드네요.
따라서 입주물량은 괜찮아 보입니다.
3. 불당동일하이빌 학군
먼저 불당동의 학업성취도 수준을 알아볼게요.
불당동은 학군으로 유명한 지역인데요, 특목고 진학률이 눈에 띕니다.
다음으로 불당중학교의 성취도와 특목고진학률을 살펴볼게요.
학업성취도가 서북구 1위로 평가되었고, 특목고 진학률도 마찬가지입니다.
불당동일하이빌은 불당중학교에서 2블럭 떨어진 곳에 위치한 아파트이니, 긍정적으로 평가될 수 있겠죠?
학교의 수준도 중요하지만 얼마나 가까운 곳에 학원이 위치해있는지 또한 학부모님들의 입장에서 중요한 요소죠.
아래의 사진에서 보이는 95개의 학원이 위치해있는, 충남 1위의 학원수를 자랑하는 거리의 바로 옆 아파트 중 하나가 동일하이빌입니다.
4. 불당동일하이빌 매물
기본적인 조건들이 어느정도 충족되면, 투자금이 얼마나 필요한지를 살펴봐야 합니다.
가능한 낮은 가격에 매수하고, 가능한 높은 가격에 전세를 맞추는 것이 가장 중요하다고 생각합니다.
후에 시장이 어떻게 변화할지 장담할 수 없기 때문에, 상승한 가격에 매물을 잡는 것은 피합니다.
현재 나와있는 최저, 최고층을 제외한 매매 매물은 최저가가 3.1억입니다.
전세 매물은 최저가가 2.5억입니다.
최근의 전세 실거래가 중 2.8억이 있었기 때문에 조금 낮은 가격으로 매물이 나와있는 것이 의아해 인근 부동산에 문의하니 전용 84의 전세 매물의 최저가가 2.8억이라 그보다 작은 평수의 전세가는 2.5억 정도로 형성되어있는 것으로 보인다는 답변을 들었습니다.
또한 그 매물이 해소된다면 전세가 또한 10월의 이사철에는 회복이 될 가능성이 높아보인다는 의견이 있었습니다.
동일하이빌은 매매와 전세를 동시에 진행해 자금 노출을 최소화하기는 어려울 것 같아요.
전세가가 좀더 상승할 때까지 기다려야한다고 생각하기 때문에, 먼저 정체된 매매가로 잡아두고 10월~11월쯤 전세를 맞추는 것이 이상적이라고 생각합니다.
매수를 할 수 있을지, 지켜보도록 할게요.